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不動産投資の基礎知識

不動産投資をお考えの方へ

不動産投資とは、家やマンション、アパートなどの不動産を購入し、運用・管理していく投資方法です。こちらでは福岡市を中心に投資用物件を多数取り扱っているTAICAN株式会社が、不動産投資を始めるにあたり知っておいていただきたいことをご説明します。
そもそも不動産投資とはどのような仕組みで利益を得られるのか、メリットやデメリット、投資を成功させるためのポイントなどをご紹介しますので、皆様の不動産投資にお役立てください。

はじめに~不動産投資をお考えの方へ~

不動産投資とは

不動産投資とは

「老後資金に備えたい」「FIRE(経済的自立と早期退職)を目指したい」といった目的のために、不動産投資をお考えの方は増えています。しかし、いざ始めようとすると、「難しそう」「自己資金が足りない」などの理由からあきらめざるを得ない方が多いのも事実です。

そもそも不動産投資とは、不動産を購入して、それを貸したり売ったりすることで収入を得ることを目指す投資です。老後の生活資金に役立てるためだけでなく、20代や30代といった若いうちから始める方もいらっしゃいます。

利益が出る仕組み

利益が出る仕組み

不動産投資によって得られる利益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2種類に大きく分けられます。

インカムゲインとは、購入した物件を他人に貸し出すことによって家賃収入を得ることです。家賃収入は景気の変動にあまり左右されないので、定期的で安定した収入を期待できます。

これに対してキャピタルゲインは、不動産購入時よりも物件価格が上昇したときに、不動産を売却することによって売却益を得るものです。不動産価格の上昇があまり期待できない今、キャピタルゲインよりもインカムゲインを期待した不動産投資が主流です。

なお、相場が下落したときに不動産を購入し、家賃収入を得ながら、相場が上昇したときに手放すことで、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られるケースもあります。

不動産投資のメリット

長期的に安定した収入が得られる

長期的に安定した収入が得られる

物件を購入することで、物件オーナーになることができます。そして購入物件を貸し出すことで、毎月の家賃収入を得られます。居住用不動産の場合、景気の動向に左右されることはほとんどありません。このため、長期的に安定した収入を期待できます。

売却益も期待できる

売却益も期待できる

不動産投資ではインカムゲインと、キャピタルゲインという2種類の利益を期待できます。家賃収入のインカムゲインだけでなく、物件が値上がりしたときに売却することによって得られるキャピタルゲインも魅力です。

収益性が高い

収益性が高い

購入した金額に対する毎年の収益の割合を利回りといい、この数字が高いほど、収益性が高くなります。たとえば、銀行に1,000万円を預金して年間利息が5万円の場合の利回りは0.5%です。実際のところ現在の利回りはとても低く、0.5%も期待できません。

自己資金が少なくても始められる

自己資金が少なくても始められる

一般的に投資を始める場合には、元手が貯まるまで待たなければいけません。しかし不動産投資の場合、資金が少ない場合でも高額の不動産を購入できます。購入物件は金融機関にとって担保として判断され、融資が通りやすいのです。

手間や時間がかからない

手間や時間がかからない

株やFXなどの場合は、毎日チャートを見て売買を行わなければいけません。これに対して不動産投資では、いったん物件を購入してしまえば管理会社に管理を委託することで手間をかけず賃貸経営を行えます。本業が忙しい方にオススメの投資方法です。

保険の代わりになる

保険の代わりになる

不動産購入時に団体信用生命保険を活用することで、生命保険代わりの効果を得ることができます。契約者が死亡または高度障害状態になったときに、借入が免除されるという保険です。もしもの場合、家族に借入のない不動産をそのまま残せます。

所得税・住民税の節税効果を期待できる

所得税・住民税の節税効果を期待できる

不動産投資では、減価償却によって節税効果を得ることができます。減価償却により本業の課税対象所得を圧縮でき、確定申告することで所得税や住民税の還付を受けられるのです。

不動産投資のデメリット

空室リスクがある

家賃収入というインカムゲインを得られる不動産ですが、そもそも入居者がいなければそうした収入を得られません。空室リスクを回避するためには、物件選びが重要になります。

家賃滞納リスク

入居者がいても、家賃を支払ってもらえなければ収入を得られません。入居者に家賃保証会社に加入してもらうことによって、家賃滞納リスクに備えることができます。

修繕リスク

投資した不動産は経年によって建物や設備が傷み、劣化していきます。修繕のための費用はオーナー様の負担になるので、その費用を見込んでおかなければなりません。

不動産価格下落のリスク

不動産価格は、市場相場の影響を受けます。一般的には経年によって価値が下がっていきますが、立地によっては下げ幅が抑えられたり、価格を維持できたりします。

流動性が低い

「流動性」とは、すぐに売買できるかどうかということです。不動産は株や投資信託などと異なり、流動性が低い資産です。価格が下がったからといってすぐに売却できるものではありません。

固定費がかかる

不動産を貸すことによって家賃収入を得られますが、管理費用や税金などの固定費がかかります。またマンションの場合は、管理費や修繕積立金などの支払いが必要です。

自然災害の可能性

日本は台風や地震などの自然災害が多い国です。大雨による浸水や地震などの天災によって、修繕費用がかかったり貸すことができなくなったりします。

金利上昇の可能性

ローンを利用して不動産を購入している場合、金利の変化はリスクとなります。金利が上昇することによって、支払い金額が増えてしまうからです。

自己資金が必要

購入する不動産価格そのものの資金を用意する必要はありませんが、ローンを利用する場合であっても、ある程度の自己資金は必要です。また所有権移転のための登記費用や売買契約時の印紙代などもかかります。

不動産投資成功のためのポイント

何のために投資するのか目的を明らかにする

何のために投資するのか目的を明らかにする

投資を始める前に、不動産投資の目的を明らかにしておく必要があります。「FIREや早期リタイアを目指したい」「老後の生活資金にしたい」など、皆様にとってそれぞれ目的があるでしょう。その目的を明らかにすることで、投資の方向性が決まってきます。

中長期的な視野を持って投資先を厳選する

中長期的な視野を持って投資先を厳選する

長きにわたって安定した家賃収入を得られるのが、不動産投資の魅力です。投資先のエリアを考える際には、中長期的な視野を持つ必要があります。国や地域の開発計画なども参考にするとよいでしょう。

利便性の高い立地を厳選する

利便性の高い立地を厳選する

マンションやアパートなどの賃貸経営では、利便性すなわち立地条件がもっとも重視すべきポイントです。居住者のニーズをとらえて、「駅から近い」など生活しやすい条件の整った立地の物件を選ぶようにしましょう。

売却も視野に入れた投資戦略を立てる

売却も視野に入れた投資戦略を立てる

定期的な家賃収入だけでなく売却益も期待できる不動産投資だからこそ、「出口戦略」も重要です。いざ売却しようと思ったときにスムーズに売れなければ、物件保有自体がリスクとなってしまいます。有利に売却できるような戦略を立てておきましょう。

売却するタイミングの見極めが重要

売却するタイミングの見極めが重要

不動産投資は、家賃収入などのインカムゲインと、売却時のキャピタルゲインの両方を期待できる投資方法です。一般的には中長期で持ち続ける資産だからこそ、売却のタイミングも収益性に大きく関わってきます。

売却するタイミングを間違ってしまうと、利益を大きくロスすることにもつながります。いざというときには思い切った判断も必要になりますので、信頼できる不動産会社に相談するとよいでしょう。

デッドクロスになる前に売却する

不動産投資におけるデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまい、赤字で運用している状態のことです。帳簿のうえでは黒字で運用できているのに、その黒字に対して課税されるために、赤字運用になってしまいます。

不動産投資においては、デッドクロスになる前に売却するという出口戦略を考えておくことも重要です。

大規模修繕の前に売却する

大規模修繕はマンションの資産価値を高めるために不可欠な工事です。しかし大規模な修繕となれば費用がかさみ、キャッシュアウトが発生してしまいます。キャッシュアウトが大きくなり、利回りの悪化につながる前に売却するのもひとつの手です。

売却益を得られる間に売却する

比較的価格が低い時点で物件を購入し、エリアが人気になって不動産相場が上がった時点で売却すると、キャピタルゲインを得られます。投資額から各種税金を引いて、キャッシュフローの5~10倍で売れると見込めるときが売却時期の目安となります。

収益が見込めない場合は早めに損切りする

投資において、物件選びに失敗しないとはかぎりません。万が一想定した収益に届かない物件だった場合には、できるだけ早く売却することも大切です。早い段階で損切りして、損失をできるだけ抑えましょう。

不動産投資にかかる初期費用の目安を知っておきましょう

不動産投資では物件購入費のほかに、初期費用もかかります。投資を始める前に初期費用がどれくらいかかるのかを見込んでおきましょう。

投資先によっても異なりますが、一般的には仲介手数料も含めて物件価格の8~10%を準備しておくとよいでしょう。なお、TAICAN株式会社では自己資金が不足している方へのご相談にも乗っています。まずはお気軽にお問い合わせください。

  • 仲介手数料
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 不動産登記費用
  • 各種税金(不動産取得税、印紙税)
  • 清算金(固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金)

不動産会社の選び方

不動産会社は、お客様の不動産投資にとって大切なパートナーとなる存在です。不動産投資が成功するかどうかは、不動産会社の選び方にかかっているといっても過言ではありません。不動産会社選びのポイントをご紹介します。

お客様目線で不動産選びをサポートしてくれる

お客様目線で不動産選びをサポートしてくれる

不動産投資は一朝一夕で利益を期待するような投資ではありません。だからこそ、お客様の目線に立ち、長い目でアドバイスしてくれる会社を選びたいものです。

お客様へのヒアリングを十分に行い、お客様の投資目的や自己資金、将来の夢などを把握して物件選びをサポートしてくれる会社だと安心でしょう。弊社では若いながらも経験豊富な代表が、お客様に近い目線で、現実的な投資先選びをお手伝いしております。

投資初心者の方も真心を込めてサポートしてくれる

投資初心者の方も真心を込めてサポートしてくれる

不動産投資が初めての方の場合、不安を多く抱えていることでしょう。どなたにも初心者の時代はあるものです。そうした方に対して誠心誠意サポートしてくれる不動産会社だと、安心して依頼できることでしょう。

不動産投資のリスクもきちんと紹介してくれたり、トラブルが起こったときにも即座に対応してくれたりする不動産会社だと安心です。不動産投資のメリットだけでなくデメリットもきちんと紹介した上で、成功に導いてくれる会社を選ぶようにしましょう。

不動産投資に安心感を与えてくれる

不動産投資に安心感を与えてくれる

不動産投資は物件選びだけでなく、自己資金準備や物件管理、税金対策など様々な専門知識が必要な高度な取引です。そうしたことから「不動産投資に挑戦してみたい」と思っても踏み出せない方もいらっしゃるかもしれません。

このような不動産投資への不安感を払拭し、安心感を与えてくれる不動産会社であれば安心です。弊社では「不動産投資体験」サービスをご提案しており、不動産投資初心者のお客様に喜ばれています。

購入後のアフターフォローが充実している

購入後のアフターフォローが充実している

不動産投資は中長期的に継続して利益を得られる投資方法です。だからこそ、「売ったら終わり」といったスタンスの不動産会社では、その後も安心できません。購入後も継続的に相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

弊社では、投資物件をご購入くださったお客様を継続してサポートさせていただきます。家賃の回収や物件の修繕、売却のタイミング、買い替えなど、オーナー様との長いお付き合いを目指しております。

不動産投資から見た福岡県

TAICAN株式会社では、福岡県を中心に様々な収益・投資物件をお取り扱いしています。不動産投資から見て、福岡県はどのような位置づけになるでしょうか?

福岡市や周辺の魅力とは

福岡市や周辺の魅力とは

福岡市の住みやすさは世界的にも高く評価されています。国内で見ても、全国に20ある政令指定都市の中で、人口増加数・人口増加率ともに上位となっております。福岡市周辺エリアも人口が増加しており、人口集中が加速している状況です。

生活に必要な施設が街に集約されているコンパクトシティであり、私生活とビジネス、双方の観点から住みやすい街とされています。不動産投資先としても福岡市やその周辺は、魅力的なエリアであると言えるでしょう。

福岡県でオススメのエリア

福岡県でオススメのエリア

福岡県は今後も人口増加が見込める地域であり、エリアを選ぶことで高い利回りを期待できます。中でも一番の人気が福岡市とその周辺です。交通網が発達していて生活しやすく、単身者や高齢者などからも高い評価を得ています。

また、福岡市に劣らない利便性のある北九州市は、物件価格が福岡市に比べて安い点が魅力です。うまく投資すれば高利回りを期待できます。さらに博多より南に位置する第三の都市久留米市は、物件価格が都心よりも安く賃貸需要が高い地域です。