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オーナーチェンジ・リースバック

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オーナーチェンジ・リースバックについて

不動産売却では様々な取引があります。こちらでは福岡市を中心に不動産取引を行っているTAICAN株式会社が、オーナーチェンジ物件やリースバック物件についてご紹介します。オーナーチェンジとは入居者がいる状態で売却することをいいます。また、売却後も住み続ける方法のひとつがリースバックです。弊社では不動産のオーナー様に対して様々な選択肢をご提案できますので、お気軽にご相談ください。

オーナーチェンジ物件の概要

オーナーチェンジ物件の概要

投資物件を購入した場合、ずっと持ち続けていなければならないわけではありません。「もっと利回りのよい物件に買い替えたい」「家賃の滞納に悩んでいる」といった場合に、オーナーチェンジという選択肢があります。

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態の投資物件を売却することです。不動産の入居者にとっては、家賃を支払う相手、すなわちオーナーが代わるだけなので、オーナーチェンジといいます。旧オーナーと入居者が結んでいた賃貸契約がそのまま新しいオーナーにも引き継がれます。このように、通常の物件売却とは異なるノウハウや手続きが必要となる点に注意が必要です。

オーナーチェンジ物件:購入のメリット

そもそも入居者がいる状態の物件を売ることができるのかと、疑問を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。入居者がいる状態でも売却は可能です。不動産投資家の皆様にとってオーナーチェンジ物件を購入するメリットをご紹介します。

すぐに家賃収入が得られる

すぐに家賃収入が得られる

入居者がいる状態の物件ですから、購入した時点から家賃収入を得ることができます。家賃収入が分かっている状態での購入となり、新しいオーナーにとっては投資計画を立てやすくなるのです。

入居者募集の手間がかからない

入居者募集の手間がかからない

通常の投資物件の場合、入居者を新たに探さなければなりません。その際には、リフォームや募集広告、賃料の設定、入居者の審査などの手間がかかります。こうしたステップをすべて省略でき、旧オーナーの運営ノウハウを引き継げるのは魅力です。

相場より安く購入できることがある

相場より安く購入できることがある

家賃が周辺相場よりも安く設定されていた場合、物件自体の価格も安く設定され、周辺の物件相場よりも安く購入できることがあります。また、通常の空き室物件を購入した場合に必要となるリフォーム費用も不要です。

オーナーチェンジ物件:購入のデメリット

物件の室内状況の調査が自由にできない

物件の室内状況の調査が自由にできない

入居者がいるという状態の物件を購入するため、事前に内覧することはできません。外観や書類上で建物の状況を判断することになるのです。これによって、物件の老朽化や修繕・リフォームの必要性など、後からトラブルが発生する可能性があります。

現時点の入居者との契約を変更しづらい

現時点の入居者との契約を変更しづらい

オーナーチェンジ物件では、現入居者と旧オーナーが結んだ契約が引き継がれます。たとえば賃料や支払い方法などの変更は容易ではありません。不利な条件を変更するのは、入居者の入れ替わり時となります。

入居者の情報を事前に把握できない

入居者の情報を事前に把握できない

物件購入の時点で入居者の属性を把握することは困難です。中には、ご近所トラブルを起こしているような方や家賃滞納をしている方が紛れ込んでいる可能性もありますが、そうした情報が分からない点はリスクとなります。

悪質なオーナーチェンジ物件にあたる可能性がある

悪質なオーナーチェンジ物件にあたる可能性がある

入居者がいる状態で購入した物件でも、購入後にすぐに退去してしまう可能性もあります。まれに悪質な物件の場合には、さくらの入居者を雇って満室の状態に見せかけているケースさえあるのです。

将来的な売却も視野に入れた購入のポイント

オーナーチェンジ物件を購入する際には、将来的に売却することも視野に入れて、売りやすい物件を選ぶようにしましょう。売りやすい物件とは、一般的には平米当たりの賃料が高く空き室リスクの低い、次のような物件です。

  • ワンルームマンション
  • 築年数が浅い
  • 駅近や人気エリアなど立地がよい

これに対して、平米当たりの賃料が安く、空き室リスクの高い物件は売りづらくなります。とくにファミリータイプの物件は、物件価格が高いために利回りが低くなり、買い手も限定されてしまうため、売りづらくなるのです。

  • ファミリータイプ
  • 築年数が古い
  • 立地条件がよくない

オーナーチェンジ物件:購入検討時にチェックすべきポイント

賃貸借契約書の契約内容

購入時に家賃のことは当然調べるとは思いますが、それ以外の契約条件についても書面で確認しておきましょう。更新規定や中途解約規定、契約期間、保証人の有無、敷金の扱いなどをチェックする必要があります。

現地確認

オーナーチェンジ物件では部屋の中を見ることはできませんが、できるかぎりの現地確認を行いましょう。一棟賃貸物件で空き室がある場合は、部屋の中を見せてもらうようにしましょう。

過去の経営状況

過去の経営状況を調べることで、物件や入居者について追加的な情報を把握することができます。入居期間の長さは、退去後の家賃を検討する際に必要な情報です。また過去の修繕履歴を確認することで、建物の管理状況を推測することもできます。

物件売却の理由

「急に現金が必要になった」など、旧オーナーの個人的な事情による売却であれば問題ありません。「物件や入居者に問題があるから手放したい」といった理由ではないか、しっかり確認しておきましょう。

レントロール

「レントロール」とは、収益物件における全入居者の賃貸条件の一覧表です。賃貸面積や賃料、契約期間、契約始期等が記載されており、物件の賃貸状況が一目で分かります。長期間の入居者が多い物件の場合、住み心地がよい物件の可能性があります。

オーナーチェンジ物件:一緒に引き受ける権利と義務にご注意!

オーナーチェンジ物件:一緒に引き受ける権利と義務にご注意!

オーナーチェンジ物件の売買では、入居者と賃貸契約を結んだ状態で不動産を購入することになります。この賃貸契約はオーナーチェンジ後も、新オーナーと入居者の間で有効な契約として引き継がれることになります。

オーナーチェンジ物件で引き継がれる権利
  • 入居者に賃貸料を支払ってもらう権利
  • 契約終了時に建物を返還してもらう権利
  • 契約終了時に入居者に原状回復してもらう権利
オーナーチェンジ物件で引き継がれる義務
  • 建物を入居者に使わせる義務
  • 建物の修繕をする義務
  • 入居者の退去時に敷金を返還する義務

これらの権利と義務は、オーナーチェンジを理由に解約したり変更したりできません。解約や変更には正当な理由が必要とされることを知っておきましょう。

オーナーチェンジ物件:売却時の査定方法

オーナーチェンジ物件:売却時の査定方法

オーナーチェンジ物件は通常の物件と異なり、収益力によって査定されます。査定に用いられるのが「収益還元法」であり、将来期待される収益をベースとして不動産価格を算出する方法です。収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」に分けられます。

直接還元法

1年間の不動産賃貸によって得られる純収益を還元利回りで割って査定します。純収益とは収益から経費を差し引いた利益であり、還元利回りとは、不動産から得られる投資利回りです。

DCF法(割引キャッシュフロー法)

将来得られる各期間の純収益を現在の価値へと換算し、それらの現在価値を合計して査定します。毎年下がっていく実質的な価値を積算していくので、直接還元法に比べて高い精度で評価することができます。

オーナーチェンジ物件:売却時の注意点

相場よりも査定価格が低い傾向になる

入居率や収益率などから収益力が低い物件と見なされると、査定額も低くなってしまいます。また、物件を売却するターゲットが投資家などにかぎられることも査定額が低くなる要因です。

入居率が低いと売りづらい

利回りが高くても入居率が低い賃貸物件の場合には、売りづらくなってしまいます。言い換えれば、賃貸物件としての魅力があり、入居率が高ければ、利回りが低くても需要が高いということです。

居住用に購入したいという場合は避けたほうがよい

住まいとして購入したいという買主様が現れるかもしれませんが、トラブル回避のためにも避けたほうがよいでしょう。オーナーチェンジ物件に対して住宅ローンは使えず、現入居者が退去や内覧に応じてくれるとはかぎらないからです。

オーナーチェンジ物件:売却時の流れ

Step1お問い合わせ
オーナーチェンジ物件の売却を希望されるお客様は、お電話(092-260-5402)またはメールフォームからご相談ください。売却しようかどうか迷っている場合でもかまいません。必要があればご訪問の日時を調整させていただきます。
Step2物件の査定
査定とは、不動産がいくらくらいで売れそうか価格を見積もることです。査定には、不動産の情報から算出する「机上査定」と、実際に訪問し現地調査をして算出する「訪問査定」があります。最終的な売り出し価格を決めるには、訪問査定が必要になります。
Step3媒介契約の締結
不動産会社がご説明する査定額や売却活動方針にご納得いただけましたら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。お客様の売却方針に沿った契約を選びましょう。
Step4レントロールで賃貸状況の開示
オーナーチェンジ物件の購入希望者が現れましたら、レントロール(賃貸借条件一覧表)を用意して賃料や敷金の有無、入居者の属性などの情報を開示します。一般的にレントロールは、賃貸物件の管理を委託している管理会社が作成します。
Step5売買契約の締結
購入希望者から購入申込書をいただきましたら、販売価格や引き渡し時期など、売買条件に関する交渉を行います。不動産会社が売主様、買主様の間に入って調整し、双方が合意にいたれば売買契約を結びます。
Step6物件の引き渡しと賃貸借契約の引き継ぎ
買主様から売買の残金を受領し、抵当権の抹消手続きを行ったり、物件の所有権を移転するための登記申請を行ったりして、買主様に所有権を移します。決済や手続きが完了すれば、賃貸借契約の内容を引き継ぎます。
Step7入居者へのオーナー変更の通知
所有権移転手続きの完了後、入居者にオーナー変更を通知します。変更通知書には、賃貸契約条件の再確認、新しい賃料の振込先、新しい管理会社の名前や連絡先を記載するようにしましょう。

オーナーチェンジ物件:売却のコツ

オーナーチェンジ物件:売却のコツ

オーナーチェンジ物件の売却においては、収益物件として高く評価されることが必要です。収益物件として評価されれば投資家からの人気が集まり、買主様が現れる確率が高くなります。

収益物件として高く評価されるには、多くの入居者に契約を更新してもらったり、新しい入居者を見つけたりすることがポイントです。そのためにも現入居者には更新料を無料にして住み続けてもらう対策もひとつの手です。

また空き室対策としては、集客力のある仲介業者に変更したり、家賃や敷金・礼金の金額を見直したりする方法も検討してみましょう。ただし、賃料を下げると賃貸物件の利回りも悪くなってしまうため、バランスには注意する必要があります。

リースバックとは

リースバックとは

リースバックとは、不動産をリースバック業者に売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払ってその不動産に住み続けられる仕組みです。住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達できます。

一般の購入者を見つける必要がありませんので、すぐに売却でき、物件のスピーディな資金化が可能です。契約次第では将来的に再購入することもできます。

リースバックが効果的な状況

リースバックは、以下のようなお悩みをお持ちの方にオススメです。リースバックを利用することでお悩み解決につながります。

ローンを完済したい

ローンを完済したい

借金やローンを滞納すると、最終的には任意売却や競売によって不動産を手放さなければなりません。リースバックであれば売却後も手放すことなく、家賃を支払うことでそのまま住み続けることができます。

まとまった資金を調達したい

まとまった資金を調達したい

リースバックの場合、業者と直接手続きして売却しますので、通常の不動産売却よりも短期間で現金化できます。リースバックによって得られたお金は一括で受け取ることができ、使い道も限定されません。

早めに相続対策をしておきたい

早めに相続対策をしておきたい

不動産相続では様々な手続きが必要ですが、生前に相続資産を整理して現金化しておくことで、相続時の余計なトラブルを避けることができます。売却することで得た資金は、老後の生活費のために確保しておくのもよいでしょう。

リースバックのメリットと注意点

リースバックのメリット

リースバックのメリット

リースバックでは、リースバック業者と賃貸借契約を結ぶことによって、住み慣れた家にそのまま住み続けられます。不動産の売却によってまとまった資金が手に入る上に、慣れ親しんだ家から離れずに済む点は最大のメリットです。

また自宅を所有している場合には、修繕費用や固定資産税などの税金、火災保険や地震保険などをその都度支払わなければいけません。リースバックであれば月額の家賃だけになりますので、毎月の支出が定額化され、資金計画を立てやすくなります。

さらに不動産を保有していると、価格の下落や災害などによって資産価値を減らしてしまうリスクがあります。所有権がリースバック業者に移ることでそういった心配がなくなるのもメリットです。

なお、リースバックの契約時に「再売買の予約」をすることで、お客様が売却したご自宅を再度購入することも可能です。ローン返済など一時的にまとまった資金が必要で売却してしまっても、余裕ができたタイミングで買い戻すということができます。

リースバックの注意点

リースバックの注意点

リースバックでは所有権がリースバック業者に移りますので、ご自宅の名義が変わってしまいます。お子様などに相続させることはできません。所有者から借主という立場に変わりますので、自由なリフォームやリノベーションも行えなくなります。

リースバックの場合、市場で物件を売却する場合よりも安くなってしまう点にも注意が必要です。これはリースバック業者にとって、売主様すなわち借主様の家賃滞納リスクや、買い戻しに応じなければならないといった制約があるからです。

さらにリースバックの契約は、多くの場合「定期借家契約」で賃貸契約期間が決められているため、いつまでも住み続けられる保証はありません。リースバック業者の事情で再契約できないと、契約更新時に引っ越ししなければいけない可能性もあります。