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収益・投資物件の売却

収益・投資物件の売却について

所有者自身が住むための家やマンションを「実需物件」というのに対して、投資目的に保有する不動産を「収益物件」「投資物件」といいます。こちらでは、不動産投資家を応援しているTAICAN株式会社が、収益・投資物件の売却についてご説明します。収益・投資物件のオーナー様に向けて、高く売るためのタイミングや、売却の流れなど、投資物件の売却の基本についてご紹介しています。ご不明な点がございましたら、弊社にお気軽にお尋ねください。

収益・投資物件の売却で注意したいこと

収益・投資物件の売却で注意したいこと

実需物件、収益物件にかかわらず、不動産の売却では、購入者のことを考えなければなりません。一般の家やマンションなどの実需物件の場合、購入者にとって生活の場となるわけですから、内装や間取り、利便性などがポイントとなります。

これに対して収益物件の場合は、購入者自身が住むわけではなく、「利回り」が重視されます。したがって購入者にとっての収益性が重視されることを念頭に置いて、物件売却を考えることが必要です。

このように、収益物件の売却と実需物件の売却では異なるノウハウがあり、それぞれを得意とする業者に依頼するほうがよいのです。

特に収益物件の売却では、売却するタイミングや売却を任せる不動産会社の選択が重要になってきます。選択を間違ってしまうと、売却価格や売却にかかる時間に大きな差が出てしまうこともある点に注意しましょう。

そもそも収益物件・実需物件とは

そもそも収益物件・実需物件とは

居住用の不動産である実需物件は、購入者自身や家族で生活するための物件です。このため、「いかに自分にとって快適なものにできるか」という視点でこだわりの材料を用いた、こだわりの設計となっていることが多いでしょう。

これに対し、賃貸マンションや賃貸アパートなどの収益物件は、自分で住むのではなく、他人に貸して家賃収入を得るための物件です。このため、多くの人に借りてもらいやすいシンプルな設計になっていることが多いです。

収益物件の購入者の多くは、安定した利回りによって長期にわたる収入を期待しています。低成長で低金利の今、アパート、マンションなどの賃貸経営は魅力的に思われることでしょう。そのためにも購入者が重視しているのは利回りです。

その一方で、賃貸経営は入居者がいなければ赤字になってしまいます。また家賃滞納リスクや老朽化のリスクもあります。こうしたリスクを考慮した上で、魅力的な物件として売却することが必要です。

たとえば賃貸マンションの売却では、そのまま収益物件として売却するよりも、居住用の実需物件として売却するほうが高く売れる場合もあります。

こうした売却戦略を立てるには、専門的な知識と経験が必要です。弊社は、代表自身がこれまで積み重ねてきた豊富な経験から、プロの目による売却提案を行っています。収益物件の売却にお悩みの方は、一度ご相談ください。

収益・投資物件売却の流れ

売却前に準備しておきたいこと

売却前に準備しておきたいこと

収益物件の売却では、売却の期限を決めておくことが大切です。そこから逆算することで、売却スケジュールを立てることができます。期限を決めておかないと、値引き交渉が入った場合の対応や、買取を選択すべきかどうかの判断をくだせません。

売却の期限を決めたら、不動産の価格相場を調査しておきます。不動産会社の査定を受ける前におおよその市場価値を把握しておくことで、売却方針を立てることにも役立ちます。売却したい物件と同じエリアや面積、築年数の物件を調べておきましょう。

さらに売却に必要な書類も事前に用意しておくことで、売却が決まったときにスムーズに手続きを進めることができます。マンションの売却においては、管理会社にあらかじめ売却の意思を伝えておくとよいでしょう。

売却の流れ

収益物件の売却の流れは、通常の実需物件の売却の流れと同じです。売却を考えた場合には、まず不動産会社に相談して査定を受ける必要があります。収益物件の場合は、次のような書類を用意しておくことで、査定がスムーズに進められます。

  • 賃貸借契約書
  • 管理費を記載した書類
  • 固定資産税額が分かる書類
  • 水道光熱費などが分かる書類

なお、オーナーチェンジ物件の場合には、内覧することができない点に注意が必要です。購入希望者に安心して購入してもらうためにも、修繕履歴が分かる書類を用意しておくとよいでしょう。

収益・投資物件売却に必要な費用

収益・投資物件売却に必要な費用

収益物件の売却では、売却代金が手に入るだけではありません。売却するためには、費用や税金などの経費がかかります。売却時にあわてずに済むように、あらかじめ準備しておくとよいでしょう。

仲介手数料

売却が成立したときに、不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料は売却価格に応じた金額を支払います。上限額が定められており、400万円以上の物件の場合、「売買価格×3%+6万円×消費税」という計算式で求められます。

登記費用

住所や土地の所有権を示すために必要となる費用です。「表示登記」や「所有権保存登記」「所有権移転登記」、「抵当権の設定登記」などがあります。

抵当権抹消費用

ローンを組んで購入した物件の場合、不動産には借り入れた金融機関によって抵当権が設定されています。売却時にはローンの完済後に抵当権を抹消する手続きが必要であり、そのための費用がかかります。

ローン費用

ローンが残っている物件でも売却は可能です。ただし、売却時にはローンを完済しておかなければなりません。なおローンを一括返済する際には、繰り上げ返済手数料を金融機関に支払います。

各種証明書の発行費用

契約を結ぶ際には、印鑑証明や住民票などの証明書が必要になります。大きな金額ではありませんが、こうした金額がかかることも知っておきましょう。

投資用物件売却時の注意点

売却のタイミングと条件

投資用物件売却時の注意点

投資用物件の売却では、売るタイミングが非常に重要となります。市場動向や相場の変化など、様々な要因によって物件価格は変化しますので、市場の傾向を的確にキャッチして、最適なタイミングで売却するようにしましょう。

賃貸中の物件でも売却は可能です。賃貸中物件の売却をオーナーチェンジといいますが、所有者が変更になることを入居者に伝える必要があります。なお、賃貸中かどうかは投資用物件の売却において、大きなポイントになります。

ローン残債がある物件の場合には、残債が売却価格を上回るかどうかが重要になります。ローン残債が売却価格より上回ってしまう「オーバーローン」の場合、任意売却という選択肢もあります。弊社は任意売却にも対応可能です。

なお売却時には、売主様、買主様双方に、宅地建物取引士が「重要事項説明書」に沿って丁寧にご説明します。ご不明な点があれば、ご理解いただけるまでお尋ねください。ご納得いただけないまま契約してしまうことのないように注意しましょう。

投資物件が得意な弊社にぜひご依頼ください

投資物件が得意な弊社にぜひご依頼ください

このように投資用物件の売却では、売却のタイミングや、投資に関わる税金や法律の知識、さらには賃貸借契約継承の手続きなど、賃貸管理のノウハウを持ち合わせていることも必要になります。

しかしそのすべてをオーナー様おひとりで抱え込む必要はありません。投資物件に強い不動産会社をパートナーとして選ぶことによって、投資物件売却の成功につなげられます。通常の物件以上に、不動産会社選びを慎重に行う必要があるのです。

弊社は代表自身が25歳から不動産投資を始めており、実体験に基づく実践的なアドバイスが可能です。お客様に合わせた最適なアドバイスを行っていますのでお気軽にご相談ください。