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業者の選び方とタイミング

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業者の選び方と最適な売却タイミング

不動産売却は専門的な知識を必要とする高度な取引です。だからこそ、不動産売却を成功させるには、パートナーである不動産会社選びが重要になります。こちらでは福岡市を中心に不動産売却を行っているTAICAN株式会社が、不動産会社の選び方をご紹介します。不動産売却においては売るタイミングも重要です。また、投資利回りがポイントとなる投資・収益物件においては売却益も考慮に入れなくてはなりません。弊社では出口戦略も考えた不動産売買のご提案を行っています。安心してご相談ください。

依頼する不動産会社のチェックポイント

得意分野と売りたい物件がマッチしているか?

得意分野と売りたい物件がマッチしているか?

不動産会社にはそれぞれ得意とする分野があります。たとえば「戸建てに強い」「マンションの売却が得意」「得意とするエリアがある」「投資物件に強い」など、不動産会社ごとの特徴があるのです。

お客様が売却しようとしている物件にかみ合っていない不動産会社に売却を依頼しても、時間がかかってしまうだけかもしれません。不動産会社の過去の取引実績や得意とする分野などを確認して、不動産会社選びに役立てましょう。

どんなストーリーで売却を目指すのか?

どんなストーリーで売却を目指すのか?

査定金額を聞いて納得し、すべて不動産会社に任せてしまうという方法では、思うような売却にいたらない可能性があります。大切なのは売却にいたるストーリーです。不動産会社と契約する前にどのような販売戦略を考えているのかしっかり確認しましょう。

営業担当者自身の不動産売買経験を聞くことも参考になります。担当者の体験に基づくノウハウや知識は、お客様にとって役立つアドバイスにつながることでしょう。

ターゲット層が設定されているか?

ターゲット層が設定されているか?

不動産の売却ではターゲットの設定も重要です。お客様の物件に最適なターゲット層を設定し、売却提案を行ってくれるかどうか確認しましょう。立地や面積など表面的な条件だけでなく、物件の状況をつぶさに把握して、売却したい物件がどのような人に向いているのか、そのターゲットにいくらくらいで売るべきかをしっかり考えてくれる不動産会社を選びたいところです。

物件に応じた最適な解決方法を提示してくれるか?

物件に応じた最適な解決方法を提示してくれるか?

お客様が売却を考えていたとしても、今、売ることが最適かどうかは分かりません。物件によっては当面保有し、貸物件として資産運用することが、長い目で見て利益を生み出す場合もあります。売却だけでなく投資にも強い不動産会社であれば、様々な選択肢を提案してくれます。資産運用の面からお客様に最適な活用法を提案してくれる不動産会社に売却を依頼するようにしましょう。

不動産の査定評価を上げるポイント

査定で重要視されるポイントは?

不動産の査定価格は、売り出し時の基準となる価格です。査定評価が高い不動産は、購入希望者からも高く評価され、高値で売却できる可能性も高くなります。どういった物件が高評価につながるのか、ピックアップしてご紹介します。

築年数

築年数が浅い物件であればあるほど査定は高くなります。インターネットなどの検索では、新築、5年以内、10年以内、15年以内、といった刻みになっているケースが多いので、そうした刻みにいたる前に売却するのも手です。

なお、築年数が古い物件に買い手がつかないわけではありません。築年数を経ていても管理が行き届いている物件は高評価になることが多いです。

日当たり マンションであれば南向きや東向きの部屋、一戸建てであれば南向きのひな壇の土地に建てられた家など、日当たりのよい物件は高評価となります。
土地 土地に接する道路の向きによって評価が変わってきます。北面道路よりも南面道路のほうが高評価につながります。家を建築することから考えると、5~6メートルの道路に面していると理想的です。また前後左右を建物に囲まれた旗竿地よりも角地、変形した土地よりも長方形に区画された土地が好まれます。
利便性 最寄駅から近い、公共交通機関が整っている、商業施設から近い、学校や病院から近いなど、エリアの利便性も査定ポイントとして重視されます。
周辺環境 閑静な地域か、緑や公園が多いか、安全な地域かなどの周辺環境も査定に影響します。もちろんファミリー向けか単身者向けかなど物件の特性によって周辺環境と利便性でどちらを重視するかが変わってきます。
物件の状態

物件個別の状態は、売主様の心がけ次第で査定アップにつながるポイントです。雨漏りやシロアリ被害などは、売却後にも問題になることがありますので、修繕しておきましょう。査定時や内覧時にはお部屋や水回りもチェックされますので、徹底的にきれいにしておくことをおすすめします。

また、見落とされやすいのがニオイ対策です。ペット臭やたばこ臭などの気になるニオイがないか確認し、場合によっては専門業者に清掃をお願いすることも検討しましょう。

社会的な状況 増税が予定されていたり、近くに道路が敷設される計画があったりなど、社会的な要因によって査定額が変わる可能性もあります。購入者にとって魅力的な状況になれば、より高い価格での売却を期待できます。
「相場価格」「査定価格」「売り出し価格」の違いを知ろう

不動産の取引では「〇〇価格」という用語が多く使われます。どのような違いがあるのか知っておきましょう。

相場価格 過去に売却された価格から判断し、現時点で市場に出して「実際に売れるだろう」と予想される価格です。インターネットなどで類似物件を調べて情報を集めることができます。
査定価格 売却したい物件の情報や市場の相場をもとに、不動産会社から提示される価格です。「3ヶ月以内に売れるだろう」と推測して算出される金額になります。売り出すタイミングや購入希望者がいるかどうかによっても価格は変わります。
売り出し価格 実際に物件を売り出すときのスタート価格です。査定価格を参考にして、売主様のご要望も反映した形でスタート時点の価格を決定します。最終的な値引き交渉を前提とした売り出し価格に設定することもあります。

物件種別ごとの売却タイミング

物件ごとに価格情報を調べておこう

売却しようと考えたら、物件ごとに価格情報を調べておく必要があります。査定を依頼する際に、おおよその相場を把握しておくことによって、査定が高すぎるか低すぎるかの判断につながります。物件ごとに情報リソースをご紹介します。

新築マンション 不動産会社によるインターネット広告など
中古マンション REINSに登録されている情報や、国土交通省による不動産価格指数、不動産会社によるインターネット広告など
戸建住宅 REINSに登録されている情報や、不動産会社によるインターネット広告など
土地 国土交通省が運営する地価公示や土地総合情報システム、不動産価格指数、地方自治体が運営する地価調査など

市場動向と相場を見極めよう

市場動向と相場を見極めよう

物件の正確な取引価格を調べることは難しいですが、市場動向は様々な情報源から把握することは可能です。エリアの情報に強い不動産会社に相談することで、上昇トレンドか下降トレンドか、またその背景などの情報を教えてもらえることでしょう。

市場動向や相場とそぐわない売却活動では、成功する不動産売却につながりません。相場を基準に不動産を売り出すときの価格やタイミングを決めるようにしましょう。

効果的な売却のノウハウを知っておこう

効果的な売却のノウハウを知っておこう

「できるだけ希望する価格で、できるだけ早く売りたい」というのは、売主様に共通する願いです。希望する価格で購入したいという買主様が現れたときにタイミングよく売却できるように、早めに準備をしておきましょう。

不動産売却は思い立ったらすぐにできるものではありません。不動産会社を決めるのに1ヶ月、購入希望者を見つけるまでに3ヶ月、条件のすり合わせで2ヶ月くらいかかってしまいます。売却したい時期の半年前くらいから行動するとよいでしょう。

売却において最初に行われるのは不動産会社による査定です。購入時のパンフレットや契約書、重要事項説明書などの書類一式、固定資産税の納付書などを準備しておくと査定がスムーズに進みます。

そしてもっとも大切なのが不動産会社選びです。高い査定額をつけてくれた不動会社を選びたくなるところですが、そこに大きな落とし穴がひそんでいます。なぜなら「査定価格=売却価格」とはかぎらないからです。

査定を受けたら、査定額の根拠をしっかり確認してください。そしてお客様の声に耳を傾けて、お客様とともに真剣に売却方法を考えてくれる不動産会社をパートナーとして選ぶようにしましょう。

最適な売却期間とは

最適な売却期間とは

物件を売却するタイミングは買主様が現れるかどうかですので、売主様のほうで決めることはできません。しかし一般的には売主様が希望される価格で売れる期間は2~3ヶ月以内といわれています。

本当に購入したいと考えているお客様であれば、売り出してから1ヶ月以内にお問い合わせくださることが多いです。そして、購入を決断するまでに3ヶ月くらいといわれています。

売却において最初に行われるのは不動産会社による査定です。購入時のパンフレットや契約書、重要事項説明書などの書類一式、固定資産税の納付書などを準備しておくと査定がスムーズに進みます。

つまり3ヶ月という期間が不動産売却のターニングポイントといえます。3ヶ月経っても何も反応がなければ相場にそぐわない価格ということが考えられますので、値下げなどの対策を考えましょう。

投資・収益物件の売却タイミング

投資・収益物件では、売却タイミングも収益性に大きく関わります。タイミングを誤ってしまうと、利益を大きくロスすることにもつながります。いざというときには思い切った判断も必要になりますので、信頼できる不動産会社に相談するとよいでしょう。

大規模修繕の前に売却する

大規模修繕の前に売却する

大規模修繕はマンションの資産価値を高めるために不可欠な工事です。しかし大規模な修繕となれば費用がかさみ、キャッシュアウトが発生してしまいます。キャッシュアウトが大きくなり、利回りの悪化につながる前に売却するのもひとつの手です。

築20年を迎える頃に売却する

築20年を迎える頃に売却する

水回りや内装などで修繕や交換が必要になる築20年頃は、住宅にとって節目といわれています。その時期が来る前に売却するのもひとつの方法です。

一方、20年超の物件が売れないというわけではありません。築20年を迎える頃には不動産価格も安定し、下落リスクも少なくなります。そうしたお買い得物件に興味を持つ投資家様もいらっしゃいます。

入居者がいるときに売却する

入居者がいるときに売却する

入居者がいる状態で売却する物件は、「オーナーチェンジ物件」といわれます。入居者を探す必要がなく、最初から家賃収入を期待できるので、投資家様からのニーズが高くなります。

売却益を得られる間に売却する

売却益を得られる間に売却する

比較的価格が低い時点で物件を購入し、エリアが人気になって不動産相場が上がった時点で売却すると、キャピタルゲインを得られます。たとえば路線価が上昇しているときは、高値で不動産売却ができるタイミングともいえます。

減価償却が終わる時期に売却する

減価償却が終わる時期に売却する

減価償却は、不動産投資のキャッシュフローに大きな影響を与えます。減価償却が終了すると経費が減ってしまい、所得が上がってしまいます。これにより税負担が増え、収益が大きく下がってしまいますので、その前に売却するのもひとつの手です。

デッドクロスになる前に売却する

デッドクロスになる前に売却する

不動産投資におけるデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまい、赤字で運用している状態のことです。帳簿のうえでは黒字で運用できているのに、その黒字に対して課税されるために、赤字運用になってしまいます。

不動産投資においては、デッドクロスになる前に売却するという出口戦略を考えておくことも重要です。

引っ越しシーズン直前に売却する

引っ越しシーズン直前に売却する

転勤や新入学などを迎える2~3月は、不動産が一番動く時期です。賃貸マンションの需要も上がりますので、その時期が来る前、1~2月に売却のタイミングを合わせると売却しやすくなります。

売却価格を下げる場合

売却価格を下げる場合

不動産会社から売却価格の値下げを提案されることがあるかもしれません。本当に下げるべきかどうかの見極めはどうしたらよいのでしょうか?

売れない原因としては、「価格面で負けている」「そもそも需要がない」「不動産会社が熱心に営業活動を行っていない」といったことが考えられます。まずは、どのような販売活動を行ってきたのか、不動産会社に確認しましょう。

物件や価格、そして販売活動の性質を把握した上でにはなりますが、総合的に分が悪そうと感じた場合は値下げも考慮しましょう。ポイントとしては、売り出し価格を決める時に「いついつまでに売れなければ値下げする」とあらかじめ決めておくと、不足の事態に対処しやすくなります。