売却の基礎知識｜福岡での不動産売却・投資・資産形成なら

大きな金額が動く不動産の取引。できれば失敗したくないものです。こちらでは福岡市を中心に不動産売買を行っているTAICAN株式会社が、不動産売却の基礎知識をご紹介します。不動産売却を行う際には、最初にメリットやデメリット、リスクを知っておきましょう。また売却の際に結ぶ契約や、売却の流れ、売却時に必要となる書類や費用、税金についてもご説明します。ご不明な点は弊社へお気軽にお問い合わせください。

不動産売却のメリット

まずなによりも「物件の現金化」は外せませんよね。使っていない不動産を現金にすることで、新たな不動産の購入資金にあてるなど、資産を運用しやすくなります。投資用物件の場合は、より利回りの高い物件に投資することもできます。

ローンの返済に困っている場合には、売却によってローンを完済し、身軽になることも可能です。所有しているだけでかかってしまう維持管理費などの固定費を軽減できるほか、固定資産税や都市計画税の軽減にもつながります。

さらに、残りの年数分の火災保険料や地震保険料、住宅ローンの保証料など、戻ってくるお金もあります。

不動産売却のデメリット

「売却した後にもっと効果的な使い方を思いついてしまった…」と思っても取り戻すことは簡単ではありません。収益物件の場合には家賃という定期収入を失うことにつながります。売却してから後悔することのないように、慎重に売却プランを検討しましょう。
また、売却ではまとまった金額が手元に入るだけでなく、必要な経費も発生します。仲介手数料や譲渡所得税などの譲渡費用、居住用物件の売却の場合は引っ越し費用などが必要になることも頭に入れておきましょう。単純に売却額＝利益にならない点は留意してください。
不動産の売却手続きには時間がかかってしまう点もデメリットといえます。売却相談をしてから、購入者を見つけて契約するまでに、一般的には半年くらい、場合によっては1年以上かかってしまうこともあります。精神的な労力はどうしても求められますし、その間の物件維持費もあります。一定のスタミナを使う行為である事は意識しておいてください。

不動産売却におけるリスク

不動産売却における最大のリスクは、売却のタイミングによって価格が異なるという点です。タイミングを逃すことで、数十万円～数百万円の損失が発生することもあります。また、売却先を見つけて現金化するまでに時間がかかるのもリスクといえます。

とはいえ、リスクはデメリットと異なり、回避することも可能です。リスクを最大限に抑えるには、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントになります。売却のパートナーである不動産会社としっかり相談して、売却のタイミングを見極めるようにしましょう。

仲介売却では、仲介を依頼する不動産会社と売主様との間で媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を知って、お客様の売却方針に沿った契約を選ぶようにしましょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。このため、複数の不動産会社に売却活動を行ってもらえる可能性があります。売主様ご自身で買い手を探すこともでき、売主様、不動産会社双方にとって制約の少ない契約です。

一方で、不動産会社には販売状況の報告義務がなく、不動産会社にとっては自社以外で成約してしまう可能性があり、積極的に売却してもらえるとはかぎりません。このため、最終的に売れ残ってしまう可能性もあります。

専任媒介契約

1社としか契約できない媒介契約です。ただし、売主様ご自身で買い手を見つける自己発見取引は可能です。不動産会社にとっては、自社で仲介手数料を獲得できる可能性が高く、積極的な販売活動を期待できます。

なお、不動産会社は不動産情報ネットワーク（REINS）へ7営業日以内に登録する義務があり、販売状況も2週間に1回以上報告する義務があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同じく1社としか契約できない媒介契約です。さらに、売主様ご自身で買い手を見つける自己発見取引もできません。必ず仲介会社を通して売却しなければいけない取引です。

売主様、不動産会社ともに制約の大きい媒介契約です。不動産会社はREINSへ5営業日以内に登録する義務があり、販売状況も1週間に1回以上報告する義務があります。

3つの契約の比較

種類	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	できる	できない	できない
自己発見取引	できる	できる	できない
契約期間	自由に設定できる	3ヶ月以内	3ヶ月以内
REINへの登録	義務はない	7営業日以内に登録	5営業日以内に登録
販売状況の報告	義務はない	2週間に1回以上	1週間に1回以上

媒介契約は、時間をかけて納得する価格で売りたいか、スピード重視かどうかで選ぶことができます。一般的に、じっくり売却したい場合には一般媒介契約、早く確実に購入者を見つけたい場合には専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

不動産の売却を弊社にお問い合わせいただいてから、売却までの流れをご説明します。

Step1お問い合わせ: 所有する不動産の売却を希望されるお客様は、お電話（092-260-5402）またはメールフォームからご相談ください。売却しようかどうか迷っている場合でもかまいません。必要があればご訪問の日時を調整させていただきます。

Step2物件の査定: 査定とは、不動産がいくらくらいで売れそうか価格を見積もることです。査定には、不動産の情報から算出する「机上査定」と、実際に訪問し現地調査をして算出する「訪問査定」があります。最終的な売り出し価格を決めるには、訪問査定が必要になります。

Step3媒介契約の締結: 不動産会社がご説明する査定額や売却活動方針にご納得いただけましたら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。お客様の売却方針に沿った契約を選びましょう。

Step4売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、お客様としっかり相談し、物件の売り出し価格を決定します。弊社では、お客様の物件をできるだけ早期に売却できるように、様々な広告媒体や手段を活用して、売却活動を進めてまいります。

売却については、お客様のご希望に沿った形での売却を目指しますので、お気軽にご希望をお伝えください。なお購入希望者が現れましたら、内覧対応をお願いすることになりますので、その際にはご協力をお願いいたします。

Step5売買契約の締結: 購入希望者から購入申込書をいただきましたら、販売価格や引き渡し時期など、売買条件に関する交渉を行います。不動産会社が売主様、買主様の間に入って調整し、双方が合意にいたれば売買契約を結びます。

Step6物件の引き渡し準備: 売買契約の締結後は、引き渡し条件に沿ったスケジュールで物件をお引き渡しできるように、準備を進めていただきます。お引き渡しの準備につきましても、弊社がサポートさせていただきますので、ご安心ください。

Step7決済・引き渡し: 買主様から売買の残金を受領し、売主様から買主様に物件の鍵をお渡しします。住宅ローンの抵当権の抹消手続きを行ったり、物件の所有権を移転するための登記申請を行ったりして、買主様に所有権を移し取引完了となります。

Step8確定申告: 不動産の売却によって譲渡益が出た場合には、確定申告して納税する必要があります。なお、利益が出ない場合には税金は発生しません。確定申告の必要もありません。

不動産の売却時には、様々な書類をご用意していただく必要があります。売却の際に必要となる主な書類を以下に挙げました。発行に時間がかかる書類もありますので、売却を考えられましたら、早めに準備に取りかかっていただくとよいでしょう。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売主様ご本人の確認書類です。物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要です。住民票や印鑑証明書などは、発行から3ヶ月以内のものをご用意ください。

登記済権利書または登記識別情報

登記済権利書は、その物件の所有者が登記名義人であることを公的に証明する重要な書類です。2005（平成17）年以降に取得した物件の場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。

固定資産税納税通知書

都道府県税事務所や市区町村役場で発行され、所有者様に送付されている書類です。固定資産税の納税額の確認や買主様との税負担割合の清算のために必要となります。最新のものをご用意ください。

マンションの管理規約・管理組合総会議事録など

マンションの売却にあたって必要となる書類です。マンションでは管理状況次第で価値が大きく変わります。

建築確認通知書・検査済証

一戸建ての売買にあたって必要となります。建築基準法に則って建築されていることや、建物の工事完了検査を確認している旨を記載した書面です。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売買にあたって必要となります。売却する土地の境界線を明確にするために必要な書類です。

売却にかかる費用・税金

不動産購入時と同様に、不動産売却時にも様々な経費がかかります。代表的な経費としては、仲介手数料と各種の税金です。税金は譲渡するタイミングによっても変わりますので、売却前にある程度把握しておくとよいでしょう。

仲介売却で不動産を売却した場合、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は成功報酬であり、通常の売却活動をしてもらうだけの状況では支払う必要はありません。手数料の金額は宅地建物取引業法によって上限が決められています。

不動産の売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	取引額の5％以内
200万円超400万円以下の部分	取引額の4％以内
400万円超の部分	取引額の3％以内

不動産の売買価格が400万円を超える場合には、次のような計算で求められます。

仲介手数料（税別）＝売買価格×3％＋6万円

たとえば売買価格が2,000万円の物件の場合には、66万円（税別）という計算になります。

印紙税

不動産を売却する際に、売買契約書に貼付する印紙代です。売買契約書に記載されている価格によって印紙税は異なります。2022（令和4）年3月31日まで軽減措置が適用されており、1,000万円超5,000円以下の物件の印紙税は1万円です。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを利用して購入した物件の場合、金融機関によって抵当権が設定されています。売却時にはこの抵当権を抹消して、所有権を移転する手続きが必要になります。司法書士への依頼手数料を含め、5,000円～4万円程度かかるとみておきましょう。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税

不動産を譲渡して利益が出た場合、その譲渡所得に対して、住民税・復興特別所得税が課せられます。なお、この譲渡所得とは、不動産購入費や諸経費を引いて残った利益のことをいいます。譲渡所得がマイナスの場合には、譲渡所得税等はかかりません。

引っ越し費用

居住用不動産を売却する場合には、引っ越し費用も見込んでおきましょう。売却できても住み替え先が建築中の場合には、仮住まいへ引っ越してから新居へ引っ越すという2回の引っ越しが必要になるケースもあります。住み替えのタイミングには注意しましょう。

売却時に発生する税金対策

不動産売却時に発生する税金については、様々な節税対策を講じることができます。たとえば、一定の要件を満たす居住用不動産の売却では、売却時の3,000万円特別控除を使って節税することが可能です。

また売却時期を調整できる場合であれば、5年超あるいは10年超という期間を意識することで節税対策になります。居住用財産については、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用することで、税率が安くなるのです。

その他、買い替え時の繰り延べや損失が発生した際の損益通算など、様々な税金対策があります。税金についてお悩みの方は、TAICAN株式会社へぜひご相談ください。

査定の落とし穴

不動産売却を始めるにあたって、最初の関門が不動産の査定です。不動産査定は不動産会社に依頼しますが、会社によって査定額が異なるのをご存じでしょうか？　これは不動産会社ごとに査定額を算出するためのノウハウが異なっているためです。

不動産売却では一括査定サイトを利用される方も多いですが、ここにも大きな落とし穴がひそんでいます。なぜなら一番高い査定額をつけてくれた会社が、高く売却してくれるとはかぎらないからです。

中には、媒介契約を結んでもらおうと、相場よりも高い査定を提示してくる不動産会社もあるようです。査定をしてもらった場合には、査定の根拠をしっかり確認する必要があります。納得できる根拠を示してくれる不動産会社であれば安心して依頼できるでしょう。

不動産売却では最適な業者選びと
売却タイミングの
見極めがポイントです