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任意売却・競売

投資用物件の任意売却・競売について

「投資用物件を買ったものの収益化が見込めない。ローンが残ったこの物件をどうにかできないか?」とお悩みの方はいらっしゃいませんか? 負債が膨らむばかりの不動産は思い切って売却するのもよいかもしれません。

売却してもローンが残ってしまうような物件の場合、任意売却という方法を選ぶことも可能です。こちらでは福岡市を中心に不動産売買を行っているTAICAN株式会社が任意売却や競売についてご説明します。不動産でお悩みの方、まずは弊社へご相談ください。

投資物件の任意売却

投資物件の任意売却

収益を見込んで投資用不動産を売却しようとしても、売却価格がローンの残額を下回ってしまう場合、債権者である金融機関は抵当権をはずすことを認めてくれません。売却できずに持ち続けると、赤字が膨らんで最終的に競売にかけられることになります。その場合、市場価格よりも2~3割も低い価格で売却されることになります。物件を手放すばかりか、ローンの残債を大きく減らせず、その後も無理な返済が続いてしまうこともあるのです。

このようなケースの解決方法として、任意売却という方法をお選びいただくことができます。赤字を垂れ流し続けている投資用不動産の処理にお悩みの方、手遅れになる前に早めに弊社へご相談ください。

任意売却とは

任意売却とは

売却価格よりもローン残債が上回ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。任意売却とは、オーバーローンの状態でも売却できるように、不動産会社が債権者と債務者との間に入って交渉し、抵当権をはずしてもらって売却する方法です。

任意売却は一般市場での売却を目指す方法なので、競売よりも高く売れる可能性が生まれます。競売とは違って周囲に知られることはなく、ローン残債を大きく減らすことにもつながります。一般的に任意売却は住宅ローンの滞納時などの解決方法として用いられる方法ですが、投資用物件で行き詰まった場合の解決方法としても有効な方法です。

投資用物件のよくある問題

一棟収益物件(マンション・ビル等)における問題

一棟収益物件(マンション・ビル等)における問題

一棟収益物件は多額の利益を見込める半面、億を超える物件も少なくなく、多額の負債を抱えてしまうことにもつながります。また相続した土地の活用として建築された物件の税金にお困りの方も多いようです。

一棟収益物件の場合、空き室が出たとしても、他の部屋からの収入でカバーできる可能性もある点がメリットです。しかし現状で収支が苦しい場合では、今後の見通しがよくなるとはかぎりません。

さらに将来的には物件数の増加や人口減による空き室の増加、修繕費の増加、家賃の値下がりなどがリスクとして挙げられます。

区分所有のワンルームマンションにおける問題

区分所有のワンルームマンションにおける問題

自己資金が少なくても投資できると人気のワンルームマンションですが、ひとたび空き室になってしまうと即座に家賃収入が途絶えてしまいます。さらに家賃の下落リスクも抱えており、想定していた収入を確保できないことがあるかもしれません。

家賃収入だけでは返済できず、自己資金を持ち出して返済にあてたり、不足分を穴埋めしようと2室目、3室目……と購入したりして、さらに収支が悪化したりする方も少なくありません。

サブリース契約における問題

サブリース契約における問題

マンション経営やアパート経営においては、多額の物件購入資金が必要です。空き室リスクや家賃滞納リスク軽減のため、販売会社や管理会社などの業者と「家賃保証」を目玉としたサブリース契約を結んでいる方が多くいらっしゃいます。

しかし契約書をよく読むと、圧倒的にサブリース業者が有利になっています。空き室などの損害が発生しそうになると、サブリース業者は折を見て契約の見直しを提案してくるのです。オーナー様は見直し提案に対して、受け入れるしかありません。

とくに地方にある物件オーナー様の場合、「家賃の保証額が下がってきている」「修繕費用の負担が大きい」など、契約時に提案された投資プランがうまくいかなくなってしまうケースが多いようです。

投資用物件の問題を任意売却で解決

投資用物件の問題を任意売却で解決

投資用物件に生じる様々な問題に対して、任意売却で解決することは可能です。ただし、通常の任意売却とは異なったポイントがあります。

任意売却を成功させるには、投資物件を購入してくれる投資家の情報を持っていなければいけません。また、収益物件の購入ローンは一般の住宅ローンとは異なる部分もあり、そうしたケースに沿った対応が必要になります。

さらに、その物件に住んでいる居住者のことを考慮に入れなければなりません。たとえば、オーナー変更に伴う家賃の振込口座の変更、賃貸借契約などの手続きを任意売却とともに完了させる必要があることを知っておきましょう。

投資物件を任意売却する際の注意点

ローンの種類

ローンの種類

投資用物件の購入で借り入れるローンは、住宅ローンではなく事業用ローンになります。事業用ローンの場合、債権者である金融機関は任意売却を簡単に認めてはくれません。

事業用ローンで融資を受けている物件の任意売却では、粘り強く債権者と交渉する必要があります。このためにも、投資物件の任意売却に長けている不動産会社に交渉を依頼する必要があるのです。

オーバーローンかアンダーローンかの査定が重要

オーバーローンかアンダーローンかの査定が重要

売却額でローンの残債を支払えるアンダーローンか、売却してもローンが残ってしまうオーバーローンかを把握しておく必要があります。したがってローンが残っている収益物件の売却では、査定がとても重要になるのです。

基本的にローンが残っている物件の売却は、アンダーローンである必要があります。しかしアンダーローンのつもりで実際に売却しても、オーバーローンになってしまうケースもあります。

オーバーローンの状態でどうしても売却しなければならない場合には、貯蓄などを充当して売却することを検討しましょう。とはいえ、それでも無理な場合には、任意売却という選択肢があることも知っておきましょう。

任意売却時の流れや必要な費用は、通常の収益・投資物件の売却と同じです。

住宅ローンが払えなくなったときに発生する「競売」とは?

競売とは

競売とは

住宅ローンを利用して購入した不動産には、債権者である金融機関によって抵当権が設定されています。ローンが払えなくなった場合、最終手段として裁判所を通じて不動産を売り、その代金からローン残額を回収しようとする手続きが「競売」です。

公売や任意売却と何が違うの?

公売や任意売却と何が違うの?

公売は、不動産の差し押さえという意味では競売とほぼ同じです。金融機関など債権者の申し立てによって行われる競売に対して、国や地方自治体が税金の未払いを徴収するための手続きが公売です。

競売や公売では、債務者の意思はほとんど反映されません。これに対して任意売却は債務者と債権者が協議して売却を進めていきます。市場価格に近い価格で売却できるので、残債を大きく減らすことにつながります。

競売の流れ
Step1数ヶ月間住宅ローンを滞納すると、債権者から一括返済を求められます。
Step2任意売却もせずにローン返済の見通しが立たない状態が続くと、保証会社が代わりに弁済します。
Step3保証会社が競売の申し立てを裁判所に起こすことによって、裁判所から債務者に競売開始決定の通知が届きます。
Step4競売対象となる不動産の状況を調査するための現況調査が行われます。
Step5債務者に入札期間や開札期日などが記された入札の通知が送られてきます。
Step6競売物件の情報が公開されます。その後入札が行われ、落札されると所有権が移転してしまいます。